O presente texto tem como finalidade mostrar que uma
assembleia condominial deve ter alguns cuidados no sentido de se evitar
possíveis nulidades. A princípio, para esclarecer o tema, vamos conceituar o
que vem a ser uma assembleia condominial: A assembleia de um condomínio é um
órgão colegiado formado por todos os condôminos, com uma função de natureza deliberativa,
ou seja, tomar decisões administrativas que repercutirão no microssistema
condominial. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum
exigido para as deliberações devem ser previstas na convenção do condomínio e
nos termos da lei civil.
Existem duas espécies de assembleia condominial, a
assembleia geral ordinária (AGO) e a assembleia geral extraordinária (AGE). Diz
o Código Civil, em seu artigo 1.350, o seguinte:
“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.
Vislumbra-se que a lei torna obrigatória uma assembleia geral ordinária anual, e deixa a critério dos gestores/síndicos e condôminos a possibilidade de assembleias gerais extraordinárias, sempre que se tornarem necessárias suas realizações, nos termos da convenção condominial.
João Batista Lopes, apud J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, diz:
“O que a lei entendeu dizer é que, pelo menos uma vez por ano, se reúne a assembleia geral ordinária. Estabelece-se o mínimo, sem, no entanto, impedir que a convenção disponha diferentemente, prevendo duas ou mais assembleias gerais ordinárias e fixando o dia ou pelo menos, o período dentro do qual anualmente elas se realizam.
O que a lei não dispensa é a
realização da assembleia geral ordinária pelo menos uma vez por ano. Trata-se
de disposição de ordem pública, que a convenção não pode contrariar”.
A convocação dos condôminos para a assembleia geral (ordinária ou extraordinária) tem por finalidade dar ciência a todos que determinada matéria será debatida em assembleia, com dia e hora predeterminados. Neste contexto, deve-se ter alguns cuidados:
I) Todos os condôminos devem ser convocados por edital ou por carta;
II)
Claramente
definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos.
Sobre o item (I), convocação dos condôminos, o artigo 1.354 do Código Civil diz o seguinte: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
É evidente que qualquer falha na comunicação da assembleia pode ocasionar a nulidade de todas os atos praticados, gerando um grande desgaste a todos. Enseja, então, que embora não tenha previsão legal na forma de convocação dos condôminos, é prudente que a convocação seja feita por escrito e que seja colhida prova de seu recebimento por parte do interessado.
No entanto, caso seja impossível a convocação de todos os moradores, tendo em vista dificuldades materiais para tanto. Ou seja, por alguns condôminos morarem em outros estados, ou estarem viajando, ou longe de seu domicílio por qualquer outro motivo, a jurisprudência relativiza tal rigidez, assim vejamos:
AÇÃO ANULATÓRIA. PROCEDIMENTO SUMÁRIO. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDMÍNIO HORIZONTAL. IRREGULARIDADES NA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE OBTER ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA A FIM DE AFASTAR AS DELIBERAÇÕES NELA TOMADAS. Algumas exigências formais de convocação para a assembleias condominiais não são levadas em conta quando não há prejuízo para os condôminos em geral. Ao que se vê dos documentos anexados o quórum foi válido e alcança todos os objetivos. A falta de convocação de oito condôminos não é suficiente para anular o ato, já que o condomínio possui 288 unidades, sendo correta a convocação por documento colocado na caixa de correio de cada apartamento. Sem dano não há nulidade. Inexistência de dano. Correta a decisão monocrática de improcedência que ora se mantém. Desprovimento do apelo. (TJ/RJ, 10ª Câmara Cível, apelação civil 2006.001.12551, rel. Des. Wany Couto, j.07/03/2007)
Prosseguindo. Existe sim a validade da assembleia convocada por carta simples em condomínio habitado, bem como a convocação por documento colocado na caixa do correio da unidade condominial.
O item (II) - definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos - informa que no edital os assuntos a serem debatidos em assembleia devem ser previamente conhecidos de todos os condôminos.
É frequente a anulação de assembleias que deliberam sobre assuntos importantes, mas cuja ordem do dia consta expressões imprecisas, como: “assuntos gerais” ou “mudança do regimento interno”. Expressões vagas ou imprecisas devem ser evitadas, pois o condômino tem o direito de saber previamente todos os temas colocados à baila em assembleia.
A jurisprudência dos nossos tribunais já é pacífica a respeito do tema. Abaixo transcrevo uma decisão prolatada nos autos do Recurso Especial de nº 654.496 – RJ (2004/0042887-2), do Superior Tribunal de Justiça – STJ, sobre o assunto ordem do dia:
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA. CONVOCAÇÃO. DESPESAS. INCLUSÃO NA ORDEM DO DIA. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA. DESNECESSIDADE POR EXPRESSA PREVISÃO LEGAL. ASSEMBÉLIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NECESSIDADE. 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer. 2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da assembléia geral extraordinária. 3. Recurso especial parcialmente provido.
O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em decisão nos autos de nº 70064779440, decidiu o seguinte:
EMENTA: APELAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA. ANULAÇÃO. REPRESENTAÇÃO E ORDEM DO DIA. Não há regularidade na decisão que impede a participação em assembléia condominial de quem legitimado a dela participar, ainda que promitente-comprador de unidade ou autorizado por procuração. Ademais, a assembléia somente pode deliberar em observância à ordem do dia constante do edital convocatório, sob pena de nulidade. – Circunstância dos autos em se impõe manter a sentença de procedência.
É importante também destacar que no edital de convocação deve conter, com clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia e quem faz a convocação.
Outro ponto importante em uma assembleia condominial é o quórum a ser exigido para votar em determinadas matérias da ordem do dia.
Primeiramente, quórum é o número mínimo exigido de condôminos para a abertura e funcionamento de uma assembleia e o número mínimo de votos exigidos para deliberar sobre determinada matéria, nos termos exigidos em lei e na convenção do condomínio.
Existem duas espécies de quórum, o qualificado ou absoluto e o simples.
O quórum qualificado ou absoluto, é número mínimo de condôminos exigidos para a aprovação de determinada proposição em assembleia. O quórum qualificado ou absoluto é representado por 2/3 (dois terços) dos condôminos. Algumas matérias, por exemplo, aprovação e alteração da convenção e/ou regimento interno, alguns tipos de obras (voluptuárias), destituição do síndico, tem quórum já fixado na lei civil.
Para construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação de todos os condôminos, ou seja, da unanimidade (art. 1.342 do Código Civil). A alteração de destinação do edifício ou das unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
O quórum simples, representa mais da metade de todos os votos do condomínio. O quórum simples se adequa a matérias mais simples do cotidiano condominial, que não afetem o direito patrimonial dos condôminos ou da destinação das áreas do condomínio.
É de bom alvitre, para se evitar possível nulidade da assembleia, bem como informar aos condôminos, que o edital convocatório venha escrito de forma clara o respectivo quórum de deliberação de cada item da ordem do dia, essa medida permite que os condôminos tenham previsibilidade da importância da sua presença para aprovação de matéria relevante ao condomínio.
Para fins de esclarecimentos, vamos esclarecer as espécies de obras que permeiam a boa administração condominial.
Obras voluptuárias, são aquelas obras de mero deleite ou para recreação, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável o condomínio, ou seja, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, dando maior proveito. Exemplo: construção de uma quadra, de uma piscina, uma sauna etc., o quórum necessário é de dois terços.
Obras úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo: instalação de portão elétrico, instalação de câmeras de segurança etc., o quórum necessário é o da maioria simples.
As obras necessárias são aquelas que têm a finalidade de conservar o bem ou evitar que se deteriore com o tempo ou pelo uso. O quórum é de maioria simples. Exemplo: reforma da fachada, manutenção de telhado, pintura das áreas comuns etc.
Enfim, a assembleia condominial é objeto de muito cuidado para a sua convocação e reunião, fazendo com que alguns cuidados sejam dispensados para sua fiel instalação.
Como a assembleia condominial tem natureza deliberativa, todo cuidado deve ser tomado para se evitar que condôminos sejam prejudicados e que venham a pleitear em juízo ações para sua anulação, trazendo enormes prejuízos materiais e financeiros para o condomínio e um desgaste desnecessário entre o condômino prejudicado e a administração condominial.
O edital de convocação deve ser claro e objetivo ao elencar a ordem do dia, evitando-se assim a incerteza ou que a comunidade condominial seja surpreendida com decisões tirânicas ou arbitrárias de maiorias momentâneas. O local, dia e hora devem também constar de forma inequívoca no edital.
Outrossim, o quórum deve ser amplamente divulgado entre todos os condôminos e deve ser rigorosamente respeitado para se evitar possíveis abusos por parte de síndicos e grupos que almejam prevalecer suas vontades.
O respeito aos princípios democráticos, aos processos de
organização de gestão, bem como o respeito a condôminos ou das minorias devem
ser rigorosamente perseguidos.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
LOPES, João Batista. Condomínio. 7. Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: RT, 2008.
Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - Dispõe sobre
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
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