O NOVO PERFIL DO SÍNDICO

Hoje com o aumento das exigências na prestação de serviços a função de síndico tomou dimensões maiores. O síndico deixou de ser aquela pessoa ociosa, ou aquela pessoa que dedica parte de seu tempo para administrar seu condomínio ou aquele que ver na gestão condominial uma terapia ou para deixar sua mente sempre distraída/ocupada em algo útil. Porém, existem aqueles que por motivos mais nobres, altruístas assumem este papel como uma forma para dispor seu tempo e seus conhecimentos em prol de um determinado grupo ou ideal.

O síndico gestor, nessa nova dimensão, deve ser proativo, conhecedor do seu trabalho, ser um especialista na área, só assim, os bons resultados aparecem.

Com essa mudança de paradigma, o síndico moderno deve ser uma pessoa dedicada ao cargo e com seu tempo voltado para a gestão de modernos e confortáveis condomínios. O síndico gestor, hoje, deve ter um uma gama de conhecimentos em algumas áreas diversas, como: o jurídico, o contábil, o fiscal, o administrativo, nas finanças, nos recursos humanos etc. Deve ser uma pessoa com espírito de liderança e saber respeitar a comunidade condominial, não como sua propriedade ou como a extensão da sua casa, mas nos ditames de uma instituição moderna e democrática.

O novo perfil de síndico é de um gestor que deve administrar o condomínio como uma corporação antenada nas transformações do mundo. Com receitas limitadas e gastos sempre crescentes em virtudes de novas demandas.

Outra tendência que se destaca no mercado, é a figura do síndico profissional, ou seja, aquela pessoa especializada na administração de condomínios, de forma remunerada e que se dedique integralmente a gestão dos condomínios comerciais e residenciais. Este novo profissional deve ser bem qualificado e bem remunerado para saber lidar bem com o dia a dia da gestão burocrática do condomínio e a rotina da administração de um prédio.

O condomínio, como uma organização constituída, para sobreviver em um mundo instável e dinâmico deve possuir uma estrutura organizacional adequada para oferecer às novas demandas surgidas nesta época de grandes transformações e exigências.

Pois bem, o síndico tradicional, conservador, aquele que dispensa seu tempo ocioso para administrar o condomínio está quase extinto. A nova gestão condominial profissional exige dedicação, conhecimento pertinentes a administração predial.

O Código Civil brasileiro dedica, no seu Capítulo VII – do Condomínio Edilício -, importantes pontos a respeito do instituto condomínio e, especificamente, na Seção II trata da administração do condomínio e o que compete ao síndico (art.1.348).

Enfim, tudo é uma questão de adaptação e visão gerencial, o condomínio deve se adequar ao novo cenário do mercado imobiliário em que atua o síndico gestor e a massa condominial deve saber avaliar qual melhor perfil de síndico gestor para que as coisas fiquem equilibradas e possam desenvolver suas atividades de forma tranquila e responsável.

O síndico gestor moderno deve ter uma visão sistêmica gerencial e um conhecimento holístico para melhor avaliar as decisões a serem tomadas.

A comunicação na gestão condominial

Introdução

A comunicação surge concomitante com a história, desta necessidade as pessoas criaram formas de estabelecer comunicação entre si, seja pela emissão de sons (grunhidos), seja por gestos (sinais) ou por desenhos (pinturas rupestres). De uma forma ou de outra, o homem procurou se comunicar e a palavra, certamente, foi a mais privilegiada.

O homem, desde as eras mais primitivas, utilizava da comunicação como ferramenta para interação entre seu interior (pensamento) e o mundo que o cercava. A princípio, houve a necessidade premente em manter contato com aqueles estavam mais próximos e em seguida fazer que sua mensagem fosse transmitida ao longo do tempo e do espaço. A necessidade de perpetuar suas ideias, seus medos, suas descobertas, suas angustias, seu dia a dia, fez com que criasse símbolos que gravados na rocha, depois em papiro e por fim em papel, transferiu aos descendentes, todo o conhecimento adquirido por centenas de anos. Hoje vivemos entre bits e bytes.

A comunicação é a chave que abre todas as portas para novas possibilidades. É claro que uma das formas mais características do homem transmitir seus conhecimentos, e o que o distingue dos demais seres que habitam nosso Planeta, é a fala.

Modernamente, a comunicação se transformou na ferramenta de avanço cultural, filosófico, político, científico, tecnológico em diversos aspectos de nossa sociedade, com repercussões importantes em nossas vidas.

No trabalho ou na gestão condominial, a comunicação insere-se em todos os contextos de mensagens relativas às organizações, voltada para o público interno (condôminos) e externo (prestadores de serviços e visitantes).

A boa comunicação abrange a troca de informações, apresentação de resultados e serviços, monitoramento de resultados e serviços, tomada de decisões, compatibilização de interesses e, por fim, a garantia do clima organizacional.

A comunicação de qualidade é primordial para o bom desenvolvimento das equipes de trabalho, prestadores de serviços e entre a administração condominial e condôminos e deve sempre ser aperfeiçoada, primando por uma via assertiva. A comunicação, como já dito, é uma ferramenta essencial no desenvolvimento de melhorias nas relações entre a gestão do condomínio e seus usuários, gerando vínculos importantes e capazes de interferir no de comprometimento, eficiência, confiança e participação.

A estreita relação entre a boa comunicação e o bom desempenho de uma gestão condominial de qualidade é fator primordial para o sucesso da gestão do condomínio.

Problemas existem por falta de comunicação entre as pessoas, e por falta de qualidade.

1. O processo de comunicação

O processo de comunicação é caracterizado por certa relação dinâmica entre seus elementos fundamentais: o emissor, o receptor, o canal utilizado, a mensagem e o retorno (feedback).

No processo de comunicação, o emissor é o elemento que emite a mensagem; no nosso caso em discussão, o emissor cabe ao síndico/gestor como responsável pela administração do condomínio. O receptor é aquele sujeito que recebe a mensagem, ou seja, o destinatário do conteúdo emitido pelo síndico emissor. A mensagem, que é o elemento mais importante na comunicação corporativa é o conteúdo da comunicação, onde o síndico/gestor emissor é utiliza-se de códigos e sinais. O canal de comunicação é o meio utilizado na transmissão da mensagem; pode ser transmitida de forma escrita, oral etc. Outro elemento primordial para uma boa comunicação gerencial é o que denominamos de “retorno” ou “feedback”, onde o síndico emissor irá receber a repercussão da mensagem emitida por parte da comunidade condominial.

Invariavelmente, um dos elementos para a comunicação não funcionar adequadamente é o que denominamos de ruído e interferências. Ou seja, qualquer dificuldade na emissão (transmissão) da mensagem (conteúdo) é considerada uma barreira relevante para uma boa comunicação. Diante deste problema surge a falta de clareza nas comunicações, gerando, assim, uma espécie de “ruído” ou “distorção” e, por consequência, resultados insatisfatórios.

Abaixo temos algumas barreiras que podem ocasionar este “ruído” ou “distorção” da comunicação corporativa, vejamos:

Barreira de conhecimento

a)      Falta de conhecimento do assunto a ser comunicado: a falta de domínio sobre as informações a serem transmitidas;

b)      Pouca habilidade como o uso do canal de comunicação (que pode ser escrito ou oral);

c)      Uso da inadequada da linguagem;

d)     Excesso de informação.

Barreira comportamentais

a)      Falta de atenção;

b)      Desinteresse pelo assunto;

c)      Não saber ouvir;

d)     Ansiedade;

e)      Prejulgamento;

f)       Desconfiança com as partes.

Barreiras organizacionais e técnicas

a)      Inflexibilidade e burocracia;

b)      Cultura organizacional desestimuladora da comunicação;

c)      Canais de comunicação inacessíveis;

d)     Excesso de regras.

Para um bom processo de comunicação, é essencial que o síndico/gestor esteja atento às barreiras da comunicação, devendo sempre atuar na busca dos ajustes necessários para a diminuição dos “ruídos” e “distorções” na comunicação na busca de uma melhor eficiência.

O fator essencial é a clareza na comunicação. Modernamente a comunicação adquiriu uma enorme velocidade, a comunicação é quase instantânea ocasionando às vezes falhas na emissão ou na recepção da mensagem o que pode ocasionar interferências no desempenho da comunicação, deixando então de ser eficiente.

Outro fator importante para uma boa comunicação corporativa é o uso adequado dos canais de comunicação. Hoje, existem dezenas de canais de comunicação que usados de forma adequada podem ocasionar ganhos e eficiência no envio de mensagens. Internet (site, e-mail, blogs, redes sociais, whatssap etc.); físicos (correspondências, editais, murais, cartazes etc.). Dependendo do tipo de informação a ser transmitida, deve-se optar por uma das vias citadas. Cada mensagem deve receber por parte da administração do condomínio uma análise atenta e criteriosa do canal a ser utilizado.

O importante é ter em mente que a comunicação seja clara, objetiva e coerente, examinando-se os riscos do surgimento de alguns “ruídos” ou “distorções”, como: má interpretação, mensagem dúbia, mensagem incompleta, direcionamentos, erros etc.

2. A comunicação

A boa comunicação é de extrema importância na transparência dentro do condomínio para seu público alvo (condôminos), ao conduzir com eficiência a interação entre o síndico/gestor e condôminos assegura a todos uma oportuna e rica troca de informações e, principalmente, a divulgação de serviços e resultados.

As ferramentas de comunicação são essenciais para a credibilidade da administração condominial, pois colocam de lado os tradicionais “ruídos”, ou seja, a distorção das informações para o público alvo. O compartilhamento da boa informação entre síndico/gestor e condôminos é essencial para o bom desempenho da administração do condomínio.

A ação ou o esforço simultâneo; a cooperação; a coesão; o trabalho associado opera um conjunto visando à obtenção de um bom desempenho de gestão.

Para um bom atendimento das demandas, a boa comunicação é um fator importante na entrega do produto final. Ou seja, a boa gestão aliada a uma comunicação rápida e eficiente é fundamental para ganho de confiança entre os usuários dos serviços prestados pelo condomínio. Todas as demandas devem ser atendidas com qualidade, de forma positiva ou negativa, para a plena satisfação do condômino e prestadores de serviços.

3. O feedback na comunicação condominial

Talvez o retorno na comunicação, ou seja, o feedbacke, no processo de comunicação, ferramenta mais importante no desenvolvimento de bom relacionamento de confiança entre o síndico/gestor, que deve ser constante e efetivo. É a ação que revela os pontos positivos e negativos relacionados entre a administração condominial e os usuários, diante de todo trabalho executado. É o que sedimenta a confiança na relação entre síndico/gestor e condôminos. A relação deve ser pautada sempre em um diálogo construtivo e transparente.

Quando o feedback for por uma questão a ser melhorada, é importante que o síndico/gestor fique atento para evitar a criação de um clima desconfortável. Outra questão é ter em mente o fato de que o síndico/gestor foca apenas suas ações no feedback corretivo e acaba por deixar de lado o feedback positivo, que deve ter a mesma importância.

O fundamental é ter em mente que alguns pontos devem ser observados para um bom feedback, vejamos:

I)                   Tenha sempre em mente qual o objetivo mais importante no feedback, ou seja, saber se todo o planejamento está sendo efetivado e sendo compreendido pelo público alvo;

II)                Não espere muito, realize o feedback no momento mais oportuno, não deixe que o tempo torne sem sentido uma resposta eficiente;

III)             Utilize uma comunicação assertiva, clara, objetiva. Vá direto ao assunto e evite linguagem acusatória. Sempre deve haver uma preocupação no sentido de contribuir para o crescimento do condomínio;

IV)             É importantíssimo que o síndico/gestor dê feedback honesto, sincero e transparente.

Conclusão

A comunicação, aliás, a boa comunicação é uma competência importante na administração condominial e permite um ambiente saudável para os condôminos e bastante produtivo para o síndico. A linguagem para uma boa comunicação deve ser a mais clara, o canal para essa comunicação deve ser o mais adequado e o feedback fundamental para uma comunicação eficaz.

Logo, percebe-se que o síndico/gestor (emissor) como propagador da boa comunicação usando dos meios mais adequados (canais) transmite sua mensagem (codificada) ao público alvo (receptor), ensejando um bom nível de eficiência na administração condominial.

Assembleia condominial - Como evitar possíveis nulidades

O presente texto tem como finalidade mostrar que uma assembleia condominial deve ter alguns cuidados no sentido de se evitar possíveis nulidades. A princípio, para esclarecer o tema, vamos conceituar o que vem a ser uma assembleia condominial: A assembleia de um condomínio é um órgão colegiado formado por todos os condôminos, com uma função de natureza deliberativa, ou seja, tomar decisões administrativas que repercutirão no microssistema condominial. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações devem ser previstas na convenção do condomínio e nos termos da lei civil.

Existem duas espécies de assembleia condominial, a assembleia geral ordinária (AGO) e a assembleia geral extraordinária (AGE). Diz o Código Civil, em seu artigo 1.350, o seguinte:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

Vislumbra-se que a lei torna obrigatória uma assembleia geral ordinária anual, e deixa a critério dos gestores/síndicos e condôminos a possibilidade de assembleias gerais extraordinárias, sempre que se tornarem necessárias suas realizações, nos termos da convenção condominial.

João Batista Lopes, apud J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, diz:

“O que a lei entendeu dizer é que, pelo menos uma vez por ano, se reúne a assembleia geral ordinária. Estabelece-se o mínimo, sem, no entanto, impedir que a convenção disponha diferentemente, prevendo duas ou mais assembleias gerais ordinárias e fixando o dia ou pelo menos, o período dentro do qual anualmente elas se realizam.

O que a lei não dispensa é a realização da assembleia geral ordinária pelo menos uma vez por ano. Trata-se de disposição de ordem pública, que a convenção não pode contrariar”.

A convocação dos condôminos para a assembleia geral (ordinária ou extraordinária) tem por finalidade dar ciência a todos que determinada matéria será debatida em assembleia, com dia e hora predeterminados. Neste contexto, deve-se ter alguns cuidados:

I)                   Todos os condôminos devem ser convocados por edital ou por carta;

II)                Claramente definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos.

Sobre o item (I), convocação dos condôminos, o artigo 1.354 do Código Civil diz o seguinte: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

É evidente que qualquer falha na comunicação da assembleia pode ocasionar a nulidade de todas os atos praticados, gerando um grande desgaste a todos. Enseja, então, que embora não tenha previsão legal na forma de convocação dos condôminos, é prudente que a convocação seja feita por escrito e que seja colhida prova de seu recebimento por parte do interessado.

No entanto, caso seja impossível a convocação de todos os moradores, tendo em vista dificuldades materiais para tanto. Ou seja, por alguns condôminos morarem em outros estados, ou estarem viajando, ou longe de seu domicílio por qualquer outro motivo, a jurisprudência relativiza tal rigidez, assim vejamos:

AÇÃO ANULATÓRIA. PROCEDIMENTO SUMÁRIO. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDMÍNIO HORIZONTAL. IRREGULARIDADES NA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE OBTER ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA A FIM DE AFASTAR AS DELIBERAÇÕES NELA TOMADAS. Algumas exigências formais de convocação para a assembleias condominiais não são levadas em conta quando não há prejuízo para os condôminos em geral. Ao que se vê dos documentos anexados o quórum foi válido e alcança todos os objetivos. A falta de convocação de oito condôminos não é suficiente para anular o ato, já que o condomínio possui 288 unidades, sendo correta a convocação por documento colocado na caixa de correio de cada apartamento. Sem dano não há nulidade. Inexistência de dano. Correta a decisão monocrática de improcedência que ora se mantém. Desprovimento do apelo. (TJ/RJ, 10ª Câmara Cível, apelação civil 2006.001.12551, rel. Des. Wany Couto, j.07/03/2007)

Prosseguindo. Existe sim a validade da assembleia convocada por carta simples em condomínio habitado, bem como a convocação por documento colocado na caixa do correio da unidade condominial.

O item (II) - definir no edital convocatório quais os assuntos que serão discutidos - informa que no edital os assuntos a serem debatidos em assembleia devem ser previamente conhecidos de todos os condôminos.

É frequente a anulação de assembleias que deliberam sobre assuntos importantes, mas cuja ordem do dia consta expressões imprecisas, como: “assuntos gerais” ou “mudança do regimento interno”. Expressões vagas ou imprecisas devem ser evitadas, pois o condômino tem o direito de saber previamente todos os temas colocados à baila em assembleia.

A jurisprudência dos nossos tribunais já é pacífica a respeito do tema. Abaixo transcrevo uma decisão prolatada nos autos do Recurso Especial de nº 654.496 – RJ (2004/0042887-2), do Superior Tribunal de Justiça – STJ, sobre o assunto ordem do dia:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA. CONVOCAÇÃO. DESPESAS. INCLUSÃO NA ORDEM DO DIA. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA. DESNECESSIDADE POR EXPRESSA PREVISÃO LEGAL. ASSEMBÉLIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NECESSIDADE. 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer. 2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da assembléia geral extraordinária. 3. Recurso especial parcialmente provido.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em decisão nos autos de nº 70064779440, decidiu o seguinte:

EMENTA: APELAÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA. ANULAÇÃO. REPRESENTAÇÃO E ORDEM DO DIA. Não há regularidade na decisão que impede a participação em assembléia condominial de quem legitimado a dela participar, ainda que promitente-comprador de unidade ou autorizado por procuração. Ademais, a assembléia somente pode deliberar em observância à ordem do dia constante do edital convocatório, sob pena de nulidade. – Circunstância dos autos em se impõe manter a sentença de procedência.

É importante também destacar que no edital de convocação deve conter, com clareza, a data, o horário e o lugar da assembleia e quem faz a convocação.

Outro ponto importante em uma assembleia condominial é o quórum a ser exigido para votar em determinadas matérias da ordem do dia.

Primeiramente, quórum é o número mínimo exigido de condôminos para a abertura e funcionamento de uma assembleia e o número mínimo de votos exigidos para deliberar sobre determinada matéria, nos termos exigidos em lei e na convenção do condomínio.

Existem duas espécies de quórum, o qualificado ou absoluto e o simples.

O quórum qualificado ou absoluto, é número mínimo de condôminos exigidos para a aprovação de determinada proposição em assembleia. O quórum qualificado ou absoluto é representado por 2/3 (dois terços) dos condôminos. Algumas matérias, por exemplo, aprovação e alteração da convenção e/ou regimento interno, alguns tipos de obras (voluptuárias), destituição do síndico, tem quórum já fixado na lei civil.

Para construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação de todos os condôminos, ou seja, da unanimidade (art. 1.342 do Código Civil). A alteração de destinação do edifício ou das unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

O quórum simples, representa mais da metade de todos os votos do condomínio. O quórum simples se adequa a matérias mais simples do cotidiano condominial, que não afetem o direito patrimonial dos condôminos ou da destinação das áreas do condomínio.

É de bom alvitre, para se evitar possível nulidade da assembleia, bem como informar aos condôminos, que o edital convocatório venha escrito de forma clara o respectivo quórum de deliberação de cada item da ordem do dia, essa medida permite que os condôminos tenham previsibilidade da importância da sua presença para aprovação de matéria relevante ao condomínio.

Para fins de esclarecimentos, vamos esclarecer as espécies de obras que permeiam a boa administração condominial.

Obras voluptuárias, são aquelas obras de mero deleite ou para recreação, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável o condomínio, ou seja, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, dando maior proveito. Exemplo: construção de uma quadra, de uma piscina, uma sauna etc., o quórum necessário é de dois terços.

Obras úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo: instalação de portão elétrico, instalação de câmeras de segurança etc., o quórum necessário é o da maioria simples.

As obras necessárias são aquelas que têm a finalidade de conservar o bem ou evitar que se deteriore com o tempo ou pelo uso. O quórum é de maioria simples. Exemplo: reforma da fachada, manutenção de telhado, pintura das áreas comuns etc.

Enfim, a assembleia condominial é objeto de muito cuidado para a sua convocação e reunião, fazendo com que alguns cuidados sejam dispensados para sua fiel instalação.

Como a assembleia condominial tem natureza deliberativa, todo cuidado deve ser tomado para se evitar que condôminos sejam prejudicados e que venham a pleitear em juízo ações para sua anulação, trazendo enormes prejuízos materiais e financeiros para o condomínio e um desgaste desnecessário entre o condômino prejudicado e a administração condominial.

O edital de convocação deve ser claro e objetivo ao elencar a ordem do dia, evitando-se assim a incerteza ou que a comunidade condominial seja surpreendida com decisões tirânicas ou arbitrárias de maiorias momentâneas. O local, dia e hora devem também constar de forma inequívoca no edital.

Outrossim, o quórum deve ser amplamente divulgado entre todos os condôminos e deve ser rigorosamente respeitado para se evitar possíveis abusos por parte de síndicos e grupos que almejam prevalecer suas vontades.

O respeito aos princípios democráticos, aos processos de organização de gestão, bem como o respeito a condôminos ou das minorias devem ser rigorosamente perseguidos.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LOPES, João Batista. Condomínio. 7. Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: RT, 2008.

Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil brasileiro.

Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Condômino antissocial

Para se manter a paz e a boa qualidade de vida e, para que a harmonia impere no convívio social, na esfera do convívio comum no microssistema de um condomínio, as regras estabelecidas em assembleia, com respaldo na lei, e positivadas em convenção, devem ser seguidas por todos.

Quando as regras passam a ser constantemente desrespeitadas, caracteriza-se um comportamento antissocial do condômino, conduta considerada atípica que pode acarretar, entre outras coisas, no convívio na comunidade condominial, acarretar advertência verbal ou escrita e, posteriormente, ser multado. A multa, dependendo da reiteração dos atos tidos como antissocial pode corresponder a dez vezes o valor da taxa condominial, nos temos do artigo 1.337 do Código Civil, parágrafo único. Vejamos:

“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

O que vem a ser, então, pessoas com conduta ou comportamento antissocial? São pessoas que não se prendem a padrões sociais de convívios. Alguém que não sente a necessidade de convivência com outros, não sente necessidade de se comunicar, de ser educado, de elogiar e de ser elogiado, de se divertir com outros, entre outras partes do convivo em sociedade. Geralmente, são chamados de egoístas por ter um estilo de vida individualista.

Como comportamento que burla as regras de convivência em um condomínio, podemos elencar: utilização de áreas comuns de maneira indevida, fazer barulho fora do horário estipulado em convenção ou que comprometa a saúde de outrem ou desequilibrar a convivência em condomínio etc.

As condutas acima citada, sendo reiteradas, são consideradas antissociais para o convívio em condomínio.

As brigas entre vizinhos que não afete o todo condominial ou uma parcela considerável do condomínio, deve ser tratada como parte integrante do direito de vizinhança.

Pois bem, diante da conduta reiterada de condômino que tenha um comportamento antissocial, deve a administração condominial, previamente, notificar o condômino infrator para cessar os atos praticados contra o estabelecido na lei, em assembleia e prescrito na convenção do condomínio. A notificação deve informar ao condômino infrator que exerça seu direito constitucional da ampla defesa e justifique os atos praticados.

Todo o procedimento e tramitação devem ser previsto na convenção do condomínio. Deve vir previsto se da notificação cabe recurso para a assembleia dos condôminos ou outro órgão colegiado do condomínio, qual o prazo para recorrer da notificação.

Deve ficar claro que, em hipótese alguma, deve o condômino infrator ser constrangido a deixar de usar as áreas de lazer do condomínio ou ser obrigado a deixar o condomínio. O condômino com comportamento antissocial não pode ser expulso do condomínio.

A solução cabível para o caso concreto é levar o caso a justiça para que seja aplicada pena de multa pecuniária mais elevada.

Em conclusão.

Primeiro, o ato antissocial pratica pelo condômino deve afetar de forma grave toda ou parte considerável dos moradores;

Segundo, que o ato praticado deva ser reiteradamente praticado pelo condômino antissocial;

Que a multa de dez vezes o valor da cota condominial só deve ser aplicada após notificações e multas anteriores não ensejarem o comportamento do condômino infrator, sendo respeitada a ampla defesa;

Que o morador infrator não pode ser constrangido a deixar de usar as áreas de lazer do condomínio.